Ein kompakter Überblick für alle, die nach Dänemark auswandern wollen
2024 haben wir unseren Traum wahrgemacht, ein Haus in Dänemark zu kaufen, um dort unseren Lebensabend zu verbringen. In diesem Artikel gebe ich zunächst einen Überblick, unter welchen Voraussetzungen Deutsche in Dänemark ein Haus kaufen können und wie der Hauskauf abläuft.
Da es sich um ein komplexes Thema handelt, lassen sich nicht alle Punkte in einem Beitrag abhandeln. Nach und nach werde ich aber wichtige Einzelaspekte in eigenen Blogbeiträgen ergänzen.
Als Deutsche ein Haus in Dänemark kaufen: Voraussetzungen
In Dänemark werden Häuser und Regionen in drei Kategorien eingeteilt: Ferienhäuser und Feriengebiete für den nicht dauerhaften Aufenthalt,
Flexhäuser in Regionen, in denen du frei wählen kannst, ob du dort dauerhaft leben möchtest oder nur sporadisch,
Wohnhäuser in Gegenden, die dauerhaft bewohnt sein sollen, in denen also Wohnpflicht herrscht.
Flexhäuser sind in der Regel Wohnhäuser in eher strukturschwachen Gegenden mit vielen leerstehenden Häusern. Um zu vermeiden, dass die Häuser verfallen und die Gegenden weiter geschwächt werden, wird die ansonsten bestehende Wohnpflicht hier gelockert. Das gilt allerdings nicht für Neuzuwanderer!
Ferienhaus in Dänemark kaufen: als Zuwanderer nur mit Ausnahmegenehmigung
Ein Ferienhaus kannst du als Ausländer (auch als EU-Bürger), der noch keine fünf Jahre in Dänemark wohnt, nur unter sehr strengen Voraussetzungen kaufen. Du musst eine enge Verbindung zum Land nachweisen. Und du musst dafür eine offizielle Genehmigung beim dänischen Justizministerium beantragen.
Flexbolig oder Wohnhaus in Dänemark kaufen
Ein Flexhaus und ein Wohnhaus kannst du als noch nicht in Dänemark Ansässiger Deutscher problemlos kaufen, wenn du beabsichtigst, deinen Wohnsitz dauerhaft (mindestens fünf Jahre) nach Dänemark zu verlegen.
Du musst dich nach dem Kauf also unmittelbar in Dänemark mit deinem Hauptwohnsitz anmelden. Damit du das Haus kaufen kannst, benötigst du neben dem Geld für die Finanzierung eine dänische Steuernummer (CPR-Nummer). Damit du einziehen kannst, benötigst du eine Aufenthaltsgenehmigung der Einwanderungsbehörde SIRI, die zunächst für fünf Jahre ausgestellt wird. Außerdem musst du dich in Deutschland abmelden und bei der Kommune in Dänemark anmelden.
Wie findet man als Deutscher ein Haus in Dänemark?
Die Dänen sind Meister im Kaufen und Verkaufen von Häusern, denn auch Hausbesitzer ziehen dort im Schnitt alle sieben Jahre um. Die meisten Hausverkäufe finden über einen Makler statt, Privatverkäufe stellen eher die Ausnahme dar. Entsprechend gibt es in allen Regionen eine Vielzahl an Maklern, darunter große Unternehmen wie EDC, die über das ganze Land oder mehrere Regionen verteilt sind, oder regional arbeitende Einzelmakler.
Die erste Frage, die du beantworten musst, ist natürlich: Wohin möchtest du überhaupt? Denn so klein Dänemark auch ist, so unterschiedlich sind doch die verschiedenen Regionen, also Süd-, West- und Nordjütland, Seeland, Kopenhagen, Bornholm etc. Du solltest dich also – sofern noch nicht geschehen – zunächst mit dem Land und deinen Möglichkeiten vor Ort befassen.
Onlinesuche und Kontaktaufnahme mit einem Makler in Dänemark
Die Haussuche kannst du bequem online starten. Die meisten Angebote findest du auf Plattformen wie Boligsiden. Dort werden dir zu jedem Haus fünf Bilder, ein kurzer Beschreibungstext sowie die wichtigsten Merkmale wie der Verkaufspreis angezeigt. Interessierst du dich für ein Angebot, kannst du dich von dort direkt auf die Maklerseite weiterleiten lassen.
Auch den Makler kannst du einfach online kontaktieren. Und das Gute ist: Du erhältst rasch, oft schon binnen einer Stunde, eine Antwort. Häufig kannst du auch online direkt einen Termin vereinbaren oder dich für einen Besichtigungstag anmelden. Solche Termine werden meist für Häuser angeboten, die stark nachgefragt sind. Der Makler ist dann den ganzen Tag vor Ort und du hast etwa eine halbe Stunde reserviert, um dir das Haus anzuschauen und Fragen zu stellen.
Apropos Fragen. In Süddänemark sprechen die meisten Makler Deutsch. In anderen Landesteilen haben sie meist einfache Deutschkenntnisse, bevorzugen aber, die Verhandlungen auf Englisch zu führen. Falls du bisher also weder Dänisch noch Englisch sprichst, wäre es hilfreich, sich nach jemandem umzusehen, der bei der Besichtigung dolmetschen kann.
Wichtige Informationen vor dem Hauskauf in Dänemark einholen
Zu den Unterlagen, die du vom Makler erhältst, gehören in der Regel ein Zustandsbericht (tilstandsrapport) und ein Bericht über alles, was mit der Stromversorgung zusammenhängt (el-rapport). Beide Berichte werden von fachkundigen Unternehmen im Anschluss an eine Begehung erstellt. Ihnen kannst du entnehmen, welche Schäden es gibt, die unbedingt (rot markiert) sofort behoben werden sollten und welche auf Dauer oder gegebenenfalls Handlungsbedarf mit sich bringen (orange und gelb).
Diese Berichte zu lesen, erfordert allerdings nicht nur gute Dänischkenntnisse, man braucht auch ein wenig Erfahrung, um einzuordnen, was dort wirklich steht. Nachdem ich den ersten Zustandsrapport angeschaut hatte, war ich ganz schön erschrocken, weil dort aber auch wirklich jeder kleine Schaden erwähnt und teilweise auch als dringlich markiert war, beispielsweise ein paar Fliesen im Badezimmer, die nicht richtig verklebt waren.
Verlass dich dennoch nicht allein auf die Berichte, schaue dir das Haus auch selbst an. Denn was offensichtlich ist, muss darin auch nicht erwähnt werden. Es geht vor allem um Mängel, die für Laien nicht offensichtlich sind. Letztlich dienen die Berichte nämlich dazu, den Verkäufer zu entlasten, mit dem du später eine Eigentümerwechselversicherung abschließen kannst.
Ergänzend zu den Berichten kannst du dich auf der Website Dingeo über deine Wunschimmobilie informieren. Du findest dort Angaben zum Haus, zur Region bis hin zu deinen Nachbarn. Nicht alle Angaben stimmen zu 100 Prozent, aber sie basieren auf den Einträgen im „Bygnings- og Boligregistret“, also das Gebäude- und Wohnungsregister (BBR).
Wichtig sind dort auch die Angaben zu Umweltbelastungen – beispielsweise Luftverschmutzung oder Gefahr von Überschwemmungen, zu Details (beispielsweise ob sich auf dem Grundstück noch ein alter Öltank befindet) zu Entfernungen zu wichtigen Einrichtungen (Schulen, Einkauf, Arzt) und zur Liegezeit des Hauses. Denn je länger ein Haus bereits unbewohnt ist, desto größer sind die Gefahren, dass Schäden hinzugekommen sind, aber auch die Chancen, den Verkaufspreis noch etwas zu drücken.
Wichtig ist zudem, dass der Makler dir eine klare Kostenaufstellung vorlegt: Diese umfasst neben dem vereinbarten Kaufpreis auch die absehbaren Nebenkosten für Grund- und Eigentumsteuer, für Heizen, Strom und Wasser (Erfahrungswerte der Vorbesitzer) und für grundlegende Versicherungen wie die Eigentümerwechselversicherung und eine Brandversicherung.
Dänische Makler als Servicedienstleister
In Deutschland hatte ich nur wenige Kontakte mit Maklern und die waren überwiegend abschreckend. Meist hat man uns nur in eine Kartei aufgenommen und eine Verpflichtungserklärung unterzeichnen lassen, dass wir ein Haus oder eine Wohnung, die über die Maklerseite auffindbar war, nicht privat zu kaufen versuchen. Das war’s.
In Dänemark sind die Makler echte Servicedienstleister. Sie reagieren schnell auf deine E-Mail, beantworten geduldig Fragen, nehmen sich Zeit für eine Besichtigung und helfen dir bei allem, was bei einem Hauskauf eben so anfällt, beispielsweise bei der Beantragung einer vorläufigen Steuernummer oder beim Grundbucheintrag. Jedenfalls war es bei uns so – auch um die Anmeldung von Strom und Wasser mussten wir uns selbst nicht kümmern.
Sei dir aber bitte dennoch darüber im Klaren, dass der Makler nicht dich, sondern den Verkäufer vertritt. Viele Käufer lassen sich deshalb zusätzlich anwaltlich beraten und die Kaufdokumente prüfen. Nach der Vertragsunterzeichnung hast du sieben Tage lang das Recht, zu widerrufen. Oft jedoch schriftlich, was aufgrund der langen Postwege kaum erreichbar ist. Anwälte können hier andere Fristen vereinbaren, was ebenfalls von Vorteil ist. Allerdings kostet dich die anwaltliche Begleitung auch ein paar Tausend Euro extra.
Letzte Schritte: Kaufprozess und Bezahlung
Hast du dich für ein Haus entschieden, wird der Kaufvertrag unterzeichnet. Dazu musst du nicht erneut anreisen, das geht digital. Dafür und für den Eintrag ins Grundbuch benötigst du eine Mit-ID (eine dir zugeordnete Identitätsnummer). Im Anschluss an den Hauskauf hast du dann maximal drei Monate Zeit, in dein neues Zuhause umzuziehen.
Die Kosten für den Makler trägt in Dänemark übrigens ausschließlich der Verkäufer. Eine Grunderwerbsteuer gibt es bisher nicht.
Diskutiert wird in Dänemark jedoch derzeit (Stand 03/2026), dass extrem hohe Gewinne, die beim Hausverkauf gemacht werden (es geht um Millionensummen) im Rahmen einer Vermögenssteuer besteuert werden könnten – um Spekulationen mit Immobilien zu begrenzen und um der Tendenz steigender Verkaufspreise in bestimmten Gebieten, entgegenzuwirken. Das betrifft dich als Käufer aber erst einmal nicht.
Nach dem Hauskauf in Dänemark: abmelden, ummelden, anmelden
Mit dem Hauskauf hast du einen riesigen Schritt in Richtung „Auswandern nach Dänemark“ getan. Doch geht es jetzt natürlich noch einmal richtig los: Denn du muss alles Mögliche in Deutschland abmelden und genau so viel in Dänemark wieder anmelden. Dazu gehören
- Strom, Wasser, Müll, GEZ
- Zeitungen und postalische Benachrichtigungen/Rechnungen
- Internet und Telefon
- Steuern und Versicherungen
- Konten und Abos
und so weiter, und so fort.
Auch der Umzug will natürlich gut geplant sein. Schließlich kommen ggf. noch die Jobsuche, die Suche nach einem Sprachkurs und diverse Anmeldungen und Registrierungen in Dänemark hinzu, beispielsweise die Beantragung einer MitID.
Das klingt nach wahnsinnig viel Arbeit. Ist es auch. Aber am Ende ist alles nicht so wild – du schaffst das, genau so, wie es schon viele vor dir geschafft haben. Einen Tipp möchte ich dir aber vorab noch mit auf den Weg geben, weil es oft die kleinen Dinge sind, auf die man zu wenig achtet:
Tipp: Abmeldebescheinigung aus Deutschland gut aufbewahren!
Melde dich rechtzeitig bei der Meldebehörde ab. Und bewahre die Abmeldebescheinigung gut auf – am besten machst du eine Kopie, denn du benötigst sie am vielen Stellen als Nachweis, dass du tatsächlich nicht mehr vor Ort wohnhaft bist. Idealerweise verlängerst du vor deiner Abmeldung noch mal Ausweis und Reisepass und zwar bevorzugt mit einem aktivierten Chip, der dir in Dänemark Onlinezugänge eröffnet. Denn nach der Abmeldung gibt es in Deutschland keine Meldebehörde mehr, die für dich zuständig ist. Und in Dänemark läuft fast alles digital – was anfangs gewöhnungsbedürftig, auf Dauer aber extrem einfach und zeitsparend ist.
Deine Abmeldebescheinigung musst du auch nach dem Umzug dauerhaft gut aufbewahren, denn du brauchst sie, wenn du bei der Deutschen Botschaft einen neuen Pass oder eine Verlängerung beantragen willst. Das geht zwar auch ohne Bescheinigung, dauert dann aber länger und kostet höherer Gebühren.
Aber jetzt erst einmal: Viel Spaß bei der Suche deines Traumhauses in Dänemark!
HINWEIS: Dieser Artikel basiert auf den Erfahrungen, die ich selbst gemacht habe. Er dient in keiner Weise der juristischen Beratung oder der Werbung für einen der im Text genannten Dienstleister/Webseitenbetreiber.